Σταθερή η ανάκαμψη στην αγορά ακινήτων

21.09.2019 09:35

Νατάσσα Βαφειάδου

Σε επίπεδα προ κρίσης το ενδιαφέρον για τουριστικά και επενδυτικά ακίνητα – Επιφυλακτικά ακόμα τα ελληνικά νοικοκυριά λόγω δανείων - Νίκος Μανομενίδης, Πρόεδρος της Ένωσης Μεσιτών Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας «Αν κάποιος σήμερα διέθετε τα χρήματα ή μπορούσε να δανειστεί θα ήταν καλό να επενδύσει στην αγορά ακινήτων»

Δείτε περισσότερα στο: http://www.paratiritis-news.gr/

Δείγματα σταθερής ανάκαμψης δείχνει η αγορά των ακινήτων στην Ελλάδα με τα επίσημα στοιχεία ερευνών να καταγράφουν όχι μόνο την ανάκτηση των απωλειών της τάξεως του 4,2% που καταγράφηκε κατά τη διάρκεια της δεκαετίας της κρίσης αλλά και τον ολοένα και αυξανόμενο ρυθμό ανόδου των τιμών.
 
Όπως καταγράφει το ρεπορτάζ της εφημερίδας «Καθημερινή»  σύμφωνα και με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, ο ρυθμός ανόδου των τιμών είναι επιταχυνόμενος, εκκινώντας από το 0,5% και φτάνοντας μέχρι και το 7,7%, που ήταν η πανελλαδική αύξηση κατά το φετινό δεύτερο τρίμηνο, με χαρακτηριστικότερες τις περιπτώσεις της Αττικής και της  Θεσσαλονίκης όπου υπήρχε και η μεγαλύτερη ζήτηση ακίνητα όπου οι τιμές εκτινάχθηκαν με ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 11,1% -αποτελεί και τον ταχύτερο ρυθμό ανόδου που καταγράφεται ακόμα και σε σχέση με το διάστημα 2002-2007- και του 7% αντίστοιχα, ενώ στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις της χώρας άγγιξε το 4,1%.
 
Με την αφορμή των στοιχείων αυτών ο κ. Νίκος Μανομενίδης, πρόεδρος της Ένωσης Μεσιτών Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας φιλοξενήθηκε στο «Ράδιο Παρατηρητής 94fm» εξηγώντας την υφιστάμενη κατάσταση στην αγορά ακινήτων στην Ελλάδα, αλλά και το προφίλ των υποψηφίων αγοραστών.
 
Σύμφωνα με τον ίδιο εν αντιθέσει με το θερμό ενδιαφέρον που υπάρχει για την αγορά επενδυτικών και τουριστικών ακινήτων, δεν συμβαίνει το ίδιο με τα ακίνητα που προορίζονται για οικογένειες και «ντόπια κατανάλωση» γεγονός που οφείλεται στο βασικό ακόμα ζητούμενο για την αγορά ακινήτων, ήτοι την διευκόλυνση των υποψήφιων αγοραστών αναφορικά με την πρόσβασή τους σε τραπεζική χρηματοδότηση και ταυτόχρονα τη βιώσιμη δανειοδότησή τους.
 
Παρόλα αυτά η αισιοδοξία για την περαιτέρω ανάπτυξη της αγοράς έγκειται και στο προφίλ των υποψηφίων επενδυτών που πλέον έχει αλλάξει όπως εξήγησε ο κ. Μανομενίδης, αλλά κυρίως στις προοπτικές και τις ευκαιρίες που υπάρχουν συγκριτικά και με τα όσα έχουν επιτύχει άλλες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης των οποίων η Ελλάδα ακόμα υστερεί σημαντικά.
 
Νίκος Μανομενίδης όμως… 

«Οι τιμές των ακινήτων στα αστικά κέντρα έφτασαν τις τιμές των ακινήτων προ κρίσης» 

ΠτΘ: κ. Μανομενίδη σύμφωνα και με επίσημα στοιχεία τόσο από την Τράπεζα της Ελλάδος, όσο και από αντίστοιχες έρευνες, οι τιμές πώλησης των ακινήτων βρίσκονται σε ανοδική τροχιά. Είναι κάτι που επιβεβαιώνεται και από την δική σας καθημερινή εμπειρία και τα στοιχεία που έχετε ως Ένωση;
Ν.Μ.:
Όντως ισχύει. Ο αριθμός των συναλλαγών, ειδικά σε ακίνητα χαμηλής και μέσης αξίας, αυξάνεται ενώ κατά κύριο λόγο υπάρχει μεγάλη άνθηση σε αγοροπωλησίες επενδυτικών ακινήτων. Το κομμάτι της οικογενειακής κατοικίας, το να αγοράσει δηλαδή κάποιος σπίτι για την οικογένειά του, είναι ακόμη πεσμένο και εκτιμώ ότι θα παραμείνει χαμηλά για τα επόμενα 2-3 χρόνια καιδεν θα το δούμε δηλαδή να φτάνει στους προηγούμενους ρυθμούς. Εάν συγκρίνουμε κάποια αστικά κέντρα, η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη είναι τα πιο χαρακτηριστικά παραδείγματα, οι τιμές των ακινήτων μέσα στα πολεοδομικά συγκροτήματα, έφτασαν τις τιμές των ακινήτων που είχαν πριν από την κρίση, φτάσαμε δηλαδή στις τιμές του 2006. Οι τιμές των μισθωμάτων έφτασαν το 2006 και σε κάποιες περιπτώσεις και κάποιες περιοχές τις ξεπέρασαν  κατά πολύ. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το Κουκάκι στην Αθήνα, που ήταν μια περιοχή συμπαθητική μεν, αλλά με χαμηλά εισοδήματα, πολύ κοντά στο κέντρο. Λόγω της αύξησης του τουρισμού, σε συνδυασμό με την αξιοποίηση των σπιτιών για  βραχυχρόνια μίσθωσηοι αξίες ανέβηκαν και χαρακτηριστικά εκτοξεύτηκαν. Συνολικά είμαστε σε επίπεδο τιμών πώλησης ακινήτων που ίσχυαν μέχρι το 2006-2007, ενώ σε επίπεδο τιμών μισθωμάτων το έχουμε ξεπεράσει.

Αυτό ωστόσο δεν σημαίνει ότι φτάσαμε και τον αριθμό των συναλλαγών. Το 2006 είχαμε πάνω από 200.000 συναλλαγές τον χρόνο. Με την κρίση ο αριθμός των συναλλαγών έπεσε στις 25.000, δηλαδή πέσαμε σχεδόν στο 1/10. Σταδιακά το ποσοστό αυτό αυξήθηκε ωστόσο δεν έχουμε ξεπεράσει τις 70.000 συναλλαγές, γεγονός που δείχνει ότι σε αυτό το κομμάτι έχουμε ακόμη δρόμο για να πάμε σε φυσιολογικά επίπεδα. 

Ως προς την υφιστάμενη κατάσταση οι ανάγκες των οικογενειών δεν καλύπτονται και βλέπουμε ότι ναι μεν αυξάνονται τα ενοίκια όχι όμως όσο γρήγορα αυξάνονται και τα εισοδήματα του κόσμου. Στο σημείο αυτό ακριβώς δημιουργείται και το όλο πρόβλημα, ειδικά στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα και τις τουριστικές περιοχές, όπου τα σπίτια για τις οικογένειες, τους φοιτητές, τους αποσπασμένους καθηγητές, είναι πιο ψηλά από τους μισθούς τους.

Παρότι φέτος είχαμε μια μικρή σταθεροποίηση και σε κάποιες περιοχές ίσως και πτώση, ο τομέας αυτός θα συνεχίσει να πηγαίνει καλά για την Ελλάδα. Και οι προοπτικές είναι πολύ μεγαλύτερες γιατί δεν έχουμε φτάσει αντίστοιχα μεγέθη όπως άλλες πόλεις του εξωτερικού. Μπορεί για μας να θεωρείται πρωτόγνωρο ότι η Θεσσαλονίκη από 400.000 τουρίστες άγγιξε τα 4 εκατ., ωστόσο αν σκεφτεί κάποιος τα μεγέθη της Βαρκελώνης που είναι αντίστοιχη πόλη σε πληθυσμό και έκταση, ο αριθμός των τουριστών εκεί αγγίζει τα 27 εκατ. Οι προοπτικές λοιπόν είναι μεγάλες και κατ’ επέκτασηθα μπορούσε να γίνει κάτι πολύ μεγαλύτερο 

«Τα εισοδήματα των πολιτών δεν συναινούν στην χρηματοδότηση για αγορά κατοικίας» 

ΠτΘ: Αναφέρεστε στο παράδειγμα των επενδυτικών και τουριστικών επομένως ακινήτων…
Ν.Μ.:
Τα επενδυτικά και τουριστικά ακίνητα προχωρούν και νομίζω ότι θα συνεχίσουν να προχωρούν. Στη βασική της μορφή όμως η αγορά των ακινήτων, βασίζεται στις αγοροπωλησίες για την οικογένεια, στις αγοροπωλησίες για τους ντόπιους για τοπική χρήση και κατανάλωση. Εκεί έχουμε προβλήματα γιατί αρκετός κόσμος είναι ήδη δανεισμένος και σε πολλές περιπτώσεις υπερχρεωμένος. Για να αγοράσουμε σπίτι πάντα χρειάζεται να πάρουμε δάνειο και οι τράπεζες συνεχίζουν να είναι πολύ φειδωλές στον τρόπο που χρηματοδοτούν τα ακίνητα. Αντίστοιχα τα εισοδήματα των πολιτών, δεν συναινούν στο να υπάρχει χρηματοδότηση για αγορά κατοικίας. Γι' αυτό και ενώ σε επενδυτικό και τουριστικό επίπεδο βλέπουμε μεγάλη ανάκαμψη, αυτό δεν συμπαρασύρει και τις συνοικίες, τα προάστια, που θα μπορούσε να αναζωογονήσει και την αγορά σε αυτό το επίπεδο. 

«Οι επενδύσεις σε ακίνητα σε μακροχρόνιο διάστημα είναι πάντα πιο σταθερές» 

ΠτΘ:Η υφιστάμενη συγκυρία ευνοεί υποψήφιους αγοραστές, υπό την έννοια ότι αν κάποιος διαθέτει τη ρευστότητα ή έχει την πιστοληπτική ικανότητα έτσι ώστε να δανειοδοτηθεί και να αγοράσει ένα ακίνητο, με επενδυτικό ενδιαφέρον, σε λίγα χρόνια από τώρα, ενδεχομένως να μπορέσει να κεφαλαιοποιήσει και σημαντικές υπεραξίες, ως προς το ακίνητο αυτό που ενδεχομένως να επιλέξει...
Ν.Μ.:
Αυτό είναι μια γενική παραδοχή για τα ακίνητα. Παρόλη την κρίση που είχαμε στην αγορά των ακινήτων, όσοι είχαν επενδύσει σε ακίνητα, είναι οι λιγότερο ζημιωμένοι. Αν συγκρίνουμε κάποιον που έδωσε 100.000 ευρώ για να πάρει ένα σπίτι το 2007 ή 2008, και έπεσε η αξία του, με κάποιον που έδωσε τις 100.000 για να πάρει ένα ομόλογο του Ελληνικού Δημοσίου, που κουρεύτηκε και θα πάρει τα λεφτά του σε τριάντα χρόνια,αυτός που έχει το σπίτι ήταν πιο κερδισμένος. Είναι βέβαιο ότι οι επενδύσεις σε ακίνητα είναι πολύ πιο σταθερές εάν τις κρίνουμε σε ένα μακροχρόνιο διάστημα. Δηλαδή μπορεί να αγοράσω μια μετοχή και αύριο να τριπλασιάσω τα λεφτά μου -αυτό δεν γίνεται στα ακίνητα- αλλά αν κρίνουμε τις επενδύσεις σε ένα βάθος είκοσι ετών, πάντα είναι κερδισμένα τα ακίνητα. Αυτό δεν σημαίνει ότι όλες οι επενδύσεις είναι κερδοφόρες. Ειδικά τα τελευταία χρόνια που η κατοχή ακινήτου έχει κόστος, όπως για παράδειγμα ο ΕΝΦΙΑ αλλά και οι απαιτήσεις του  κόσμου που έχουν αυξηθεί.

Ναι μεν μπορεί να έχεις κέρδη από μια βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά πρέπει να επενδύσεις, να το κυνηγήσεις και να το κάνεις σωστά, με μελέτη. Η συνεργασία με έναν σύμβουλο επενδύσεων ή έναν κτηματομεσίτη και με έναν λογιστή, είναι απαραίτητες για να πετύχει μια επένδυση. Από τη στιγμή που η φορολογία παίρνει πάνω από το 50% των εισοδημάτων μας, ο ρόλος του φοροτεχνικού είναι πάρα πολύ σημαντικός στην επιλογή του τι επένδυση κάνουμε ακόμη και στην ακίνητη περιουσία, Γι’ αυτό κι εμείς οι κτηματομεσίτες πάντα συνεργαζόμαστε με φοροτεχνικούς όταν οι πελάτες μάς ζητούν συμβουλές. Στην ερώτηση πάντως αν αξίζει κάποιος να επενδύσει σήμερα χρήματα σε ακίνητο, εφόσον διαθέτει τα χρήματα, ναι θα ήταν καλό. Όπως επίσης αν μπορούσε σήμερα να δανειστεί, θα ήταν πάρα πολύ καλό να το κάνει, γιατί έχει πολύ μεγαλύτερη αγοραστική δύναμη στα χέρια του. 

«Ο κόσμος θα πρέπει να στρέψει την προσοχή του στις περιοχές εκτός κέντρου των πολεοδομικών κέντρων» 

ΠτΘ:Υπάρχουν συγκεκριμένες επιλογές από πλευράς των υποψηφίων επενδυτών που δείχνουν μία τάση ως προς την επιλογή του μέρους;
Ν.Μ.: 
Σήμερα σε αρκετές περιπτώσεις στα πολεοδομικά κέντρα οι τιμές έχουν αυξηθεί. Όταν όμως η τιμή στο κέντρο αυξάνεται ο κόσμος φεύγει προς τα έξω. Εκείνες λοιπόν οι περιοχές θα δουν άνθηση, γιατί και ακόμα οι τιμές τους είναι χαμηλές και γιατί κρύβουν πάρα πολλές ευκαιρίες. Εκεί πιστεύω ότι πρέπει κάποιος σήμερα να στρέψει το ενδιαφέρον του, γιατί συνήθως στο κέντρο έχει παλιά ακίνητα που έχουν πάρει ήδη μεγάλο τμήμα της υπεραξίας τους, ενώ όταν βγαίνουμε λίγο παρά έξω από το κέντρο, βλέπουμε νεότερα ακίνητα σε καλύτερη κατάσταση, και πλέον ακόμη τα βρίσκουμε σε καλές τιμές. 

Αλλαγές και στο προφίλ των επενδυτών 

ΠτΘ: Στοιχεία για το προφίλ των επενδυτών υπάρχουν;Για παράδειγμα στην περιοχή της Περιφέρειας Ανατολικής Μακεδονίας και Θράκης βλέπουμε πολύ έντονα τα τελευταία χρόνια, ένα έντονο ενδιαφέρον από Βαλκάνιους γείτονες μας. Ισχύει κάτι τέτοιο για την περίπτωση των αστικών κέντρων όπως για παράδειγμα στη Θεσσαλονίκη;
Ν.Μ.:
Ίσχυε μέχρι τώρα. Η αλήθεια είναι ότι στο παρελθόν οι τιμές μας πέσανε πάρα πολύ χαμηλά κάτι το οποίο δεν το αξίζαμε. Για παράδειγμα στην Θεσσαλονίκη οι τιμές των ακινήτων ήταν πιο φτηνές από τις τιμές στα Τίρανα, πιο φθηνές από τις τιμές  στο Βελιγράδι, πιο φθηνές από τις τιμές στη Σόφια. Και υπήρχαν άνθρωποι που πουλούσαν τα σπίτια τους εκεί και ερχόταν και αγόραζαν εδώ, γιατί ξέρανε ότι η Θεσσαλονίκη είναι σε ανώτερο επίπεδο. Αυτό τώρα αλλάζει. Όσο ανεβαίνουν οι τιμές, αυτοί δεν μπορούν να αγοράζουν πια. Έχουμε όμως άλλες κατηγορίες επενδυτών. Τώρα έχουμε επενδυτές που έρχονται από το Ισραήλ και από άλλες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Όσο ανεβαίνουν λοιπόν οι τιμές αλλάζει και το προφίλ των επενδυτών και μαζί βλέπουμε και τις αλλαγές στον τρόπο που σκέφτονται, στα ακίνητα που επιλέγουν να αγοράσουν, το πόσο επενδύουν σε αυτά κ.α. Στο ιστορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης γίνονται αγορές ολόκληρων κτιρίων, τα οποία ανακαινίζονται και βελτιώνονται, ενώ μέχρι τώρα βλέπαμε να πουλιούνται παλιά γκαρσονιεράκια των 10.000 - 50.000 ευρώ. Τώρα βλέπουμε μεγάλες επενδύσεις να γίνονται ή ακόμα και τα σπίτια που γίνονται να είναι σπίτια των 100.000 ή των 200.000 ευρώ.
 
ΠτΘ: Άρα καταληκτικά και απολογιστικά οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα είναι θετικές και συνεπάγονται με ένανισχυρό αναπτυξιακό χαρακτήρα....
Ν.Μ.:
Υπάρχουν μεγάλες προοπτικές και νομίζω ότι αυτοί που θα μπορούσαν - γιατί υπάρχει και πολύς κόσμος που δεν θα μπορούσε να αγοράσει- και δεν αγοράζουν σήμερα, μετά από δέκα χρόνια θα κοιτούν πίσω και θα λένε, είχα μια ευκαιρία αλλά δεν την εκμεταλλεύτηκα.

«Η αναστολή του ΦΠΑ για τους εργολάβους θα επιβαρύνει τις αγοραπωλησίες καθώς θα δημιουργήσει “κρυφό” ΦΠΑ»
 
«Θετικό το μέτρο της έκπτωσης του 40% στις δαπάνες για ανακαίνιση ή για αναβάθμιση των κτηρίων» 

ΠτΘ: Το μέτρο της αναστολής του ΦΠΑ για τρία χρόνια που εξήγγειλε ο πρωθυπουργός από το βήμα τη ΔΕΘ αναμένεται να οδηγήσει και σε νέα ανάπτυξη της οικοδομικής δραστηριότητας που είναι ακόμα και μηδενική σε κάποιες περιοχές κατά την διάρκεια της κρίσης. Να συμπεράνουμε ότι αυτό θα μπορούσε να οδηγήσει το συμπέρασμα ότι θα ανακύψουν και άλλες ευκαιρίες για τους υποψήφιους αγοραστές;
Ν.Μ.:
Προσωπικάαυτό το μέτρο δεν με βρίσκει σύμφωνο. Η αναστολή του ΦΠΑ επιβαρύνει τις αγοροπωλησίες. Όταν ένας εργολάβος κατασκευάζει ένα κτίριο, για να το κατασκευάσει αγοράζει προϊόντα και υπηρεσίες για τις οποίες πληρώνει ΦΠΑ. Όταν υπήρχε ο ΦΠΑ ο εργολάβος αγόραζε για παράδειγμα 1000 ευρώ προϊόν τούβλα και πλήρωνε 240 ευρώ ΦΠΑ γι’ αυτά. Όταν πουλούσε το ακίνητο έβαζε τον ΦΠΑ στην πώληση και έτσι μηδένιζε ο ΦΠΑ. Τώρα, αν καταργηθεί εντελώς, ο ΦΠΑ των προϊόντων και των υπηρεσιών που χρησιμοποιεί ο εργολάβος, θα υπάρχει μέσα στην αγοραπωλησία και θα επιβαρυνόμαστε και τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου. Γι' αυτό και ο ΙΟΒΕ, είχε κάνει μια πρόταση να μην καταργηθεί ο ΦΠΑ, αλλά να μειωθεί από το 24% που είναι σήμερα, στο 13% ή στο 10%, για να μηδενίσει, ενώ τώρα θα υπάρχει «κρυφός» ΦΠΑ που δεν θα έχει αφαιρεθεί από το ακίνητο. Όταν αγοράζουμε έτοιμο το ακίνητο, όσο λειτουργεί ο ΦΠΑ εκπίπτει, δεν τον χρεωνόμαστε, ενώ μετά τον χρεωνόμαστε κανονικά, γιατί δεν θα αφαιρείται από τις δαπάνες μας. Νομίζω λοιπόν ότι θα ήταν πιο δόκιμο να μειωθεί ο ΦΠΑ δραστικά στο 10 ή 13%, μέτρο από το οποίο θα επωφελούνταν περισσότερο ο κόσμος.
Ωστόσο είναι πάρα πολύ σημαντικό το μέτρο που αφορά στην έκπτωση των δαπανών. Αυτό είναι πραγματικά ένα αναπτυξιακό μέτρο, γιατί επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να επενδύσουν στα ακίνητά τους. Μέχρι σήμερα, αν είχες ένα παλιό μικρό διαμέρισμα 50 τ.μ., για να κάνεις μια ανακαίνιση συνήθως σου στοίχιζε γύρω στις 10.000 ευρώ. Αυτά τα χρήματα θα τα έπαιρνε πίσω ο ιδιοκτήτης, θα έκανε απόσβεση των όσων επένδυσε μετά από 3-4 χρόνια και θα πλήρωνε και φόρους. Το μέτρο της έκπτωσης 40% στις δαπάνες για ανακαίνιση ή για αναβάθμιση των κτηρίων, είναι πάρα πολύ σημαντικό, υπήρχε αν δεν κάνω λάθος και προ του 2007, και νομίζω ότι θα λειτουργήσει θετικά για την οικονομία.

ΓΝΩΜΕΣ

DUTH CORNER

Magazine